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正本清源 健康发展——关于小河区物业管理行业发展桎梏的问题
信息来源: 作者: 发布日期:2012-05-30 [内容字号: ]
      近年来,老百姓投资买房人数日益增多,规模不等而各具特色的各类住宅小区在全国如雨后春笋般的迅速掘起。而正是这种以小区为单位的居住,正改变着人们的传统生活方式,也加速了人们的生活态度,价值取向等的传统生活方式,也加速了人们在生活态度,价值取向等方面的改变,并逐步成为老百姓安居乐业的一个重要特征。作为向住宅小区提供整体管理服务的物业管理行业正是在这种形势下应运而生。据有关数据表明,截止2004年度,我国物业管理企业总已超过二万家,从业人员超过230万人。北京、上海、深圳三个城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元,占三个城市GDP的2.23%、1.45%和2.23%,物业管理正成为第三产业大户。小河区随着城市中心区的定位,加快了小河区城市化建设步伐,各类住宅小区遍及整个区内,而物业管理也进入了快速发展的新时期,全区现共有物业管理企业24家。     但是,由于我国的物业管理在经验、管理及观念等方面不成熟,加之此种行业独特的服务特征以及行业规范的不健全等储多原因,造成小区内各类物管纠纷层出不穷,大有愈演愈烈之势。小河区2002—2003年区房管部门受理的有关物业管理投诉80余件,较前几年增加近30%,而2004年以后因物业管理投诉,群体上访、法院打官司等更是成倍增加,什么原因造成因物业管理引发的纠纷成不断上升趋势,主要就是现行的体制问题。     虽然小河区物业管理市已形成了很大的规模,遗憾的是,即使有的引入了竞争机制,而选择物业管理公司大多是房开商说了算。和全国一样,区内24家物业管理企业中有70%以上是房开企业直接派生出来的。这种建管不分的“父子”体制,决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业,从而自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题。“谁开发,谁管理”的开发模式导致物业管理公司受制于房地产开发公司,不能、不敢面对市场,对业主负责。由此引发出现两个最典型的问题:一是房开商为了促销,甚至采取降低管理费标准等承诺,导致其下属物业管理公司无法长期兑现,不得不依赖房开商的补贴惨淡经营维持;二是造成物业管理公司管理成本高、效益差,限制了物业管理公司的发展。例如:我区一些规模较小的住宅小区,如鑫荣花园总共才有100余户,其物管费才按0.25元/平方米收缴,而该小区就可视对讲系统的维护保养费用就难以维持,更不要谈管理费及人员工资的支付。再就是这种关系有利于房开商掩盖自己在开发建设中逗留下的隐患。据业内人士认为,整个物管投诉案件及纠纷中,房开商前期遗留下来的问题就占主要因素。如:三江小区开发建设6年,而其地下管网因严重锈蚀造成长期自来水流失,消费每月差近6000元左右。2003年,通过招投标,宏达物业公司进入该小区,在业主委员会的配合下,将其所有地下管网进行了改造后才得以解决。而正是这种“父子”关系,业主一旦打起官司,又常常以业主诉败而告终。因为物业管理公司会提出“两个独立民事主体”,把物业管理关系与房开买卖关系截然分开,使得业主无法要求物业管理公司为房开公司前期的建设问题负责,从而导致矛盾进一步激化。由此而产生的体制弊端是广泛而深远的。对业主来讲,得不到物业管理服务质量的保证,同时又常常会让物业管理公司混淆自己的责权关系。近段时期小河区发生的众多投诉就证明了这种“父子”的弊端。     另外,由于物业管理公司因这种“父子”关系在房屋交接验收时,对存在这种、那样的质量问题的物业只能照单全收。而物业交付使用后,原来应该由房开商解决的物业问题转移为业主和物业管理公司的矛盾。据调查了解,小河区24家物业管理企业,真正通过收取物业管理费用来持平,盈利的企业寥寥无几,少之又少。究其原因,也就是这24家物业管理企业多为房开公司的附庸。真正能通过市场竞争,通过自身能力在物管这一领域占住脚的物业管理公司就更少。物业公司的对房开公司依赖心理,以致缺乏让其自身更完善的基本动力,而业主拒交物管费也成为家常便饭。于是,就连很低的物管费都收不上来。其所来来最大恶果,就是制约了物业管理行业市场化进程的持续推进和健康发展。 鉴于此,我们认为:一个企业,特别是服务行业的物业管理公司,要发展壮大,首先应当学会独立自主。宏达物业公司通过招投标中标的“三江小区”物业管理就是最好的例子。2001年,三江小区物业管理就是三江房开公司自己的物管公司进行物业服务的,当时小区内污水横流,垃圾成堆,绿化杂草众生,治安等问题十分复杂。业主怨气很大,交纳物管费的业主只占45%左右,空置房占45%左右,拒交费的占45%左右,房屋价值在800元/平方米左右。2003年元月,宏达物业公司中标进入后,通过和业主委员会的能力合作,在短短一年半时间内,经过他们的辛勤劳动和服务,现“三江小区”已无空置房,小区内小鸟语花香,物业管理费收缴率达97%左右,房屋出售价高达1400元/平方米,不仅给全体业主创造了一个安全、便利、温馨、舒适的居住环境,还使业主的物业升值。更重要的是该公司是全省第一家通过招投标的物业管理公司。“三江事务所”20余名职工就此也脱离了“大锅饭”、“铁饭碗”,走上了自收自支,自负盈亏的市场经济道路。通过学习国务院颁布的物业管理条例,依靠他们的努力工作,得到了业主委员会和全体业主的认可,而且还达到了盈利。2004年“五一”节,被市总工会授予“五一”红旗班组和贵阳市卫生达标小区。     因此,由于这种“父子”关系缺乏竞争,无论怎样进行结构调整、管理优化,都不能满足市场的真正需求。市场需要的是独立于房地产开发商之外,依靠向业主提供优质服务来获取利润的企业,需要纳入市场动作的真正意义上的物业管理企业。为此,只有做到正本清源,即:物业管理企业与房开商早日断绝“父子”关系,早日纳入市场经济运作,独立自主经营,物业管理这门新兴产业才能早日走上健康发展之路,也才能做大做强。     小河区委、区政府两个定位之一就是城市都市新区。而物业管理是新兴产业,丞待解决的问题不少,但最主要的问题就是体制问题,这个问题解决好,其它问题,诸如治安、停车、维护等具体问题就迎刃而解。所以,一定要严格贯彻执行国务院颁布的《物业管理条例》和贵阳市颁布的《贵阳市物业管理规定》,坚持依法治业,把物业管理纳入法制化轨道,才能保障行业持续健康发展。要正本清源,才能保证区委、区政府提出的“率先在全市全面进入小康社会”的目标得以早日实现。     以上是民革小河支部根据中共小河区委统战部安排的调研课题进行的调查情况汇报及意见,也是我们作为参政党为区里建设发展做的一点事情。如有不妥之处,敬请批评指正。   2008年3月28日
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